Guía para propietarios · Cambio de uso en la Comunitat Valenciana
¿Tu bajo puede convertirse en vivienda? Si tienes un local vacío, estás valorando comprarlo o ya has empezado a reformarlo, conviene comprobar primero si admite el uso residencial y si puede cumplir los requisitos de superficie útil, distribución, altura, iluminación natural y ventilación.
En esta guía explicamos las principales comprobaciones para transformar un local en vivienda en Valencia y su provincia. Aunque parte de la normativa es común en la Comunitat Valenciana, las condiciones urbanísticas y los trámites deben revisarse en el municipio correspondiente.
En Argente Ingeniería estudiamos la viabilidad de bajos antes de comprar o reformar. Si quieres que revisemos tu caso, cuéntanos qué bajo estás valorando. Empezamos con una primera conversación gratuita para orientar los siguientes pasos.
1. Qué comprobar antes de convertir un local en vivienda
La primera comprobación es urbanística: estudiar si el uso residencial puede implantarse en ese bajo y qué condiciones establece el planeamiento para la parcela, el edificio y la planta.
| Comprobación | Qué analizamos |
|---|---|
| Uso permitido | Situación urbanística, uso autorizado y limitaciones que afecten al inmueble. |
| Espacio disponible | Superficie útil, distribución y dimensiones reales de las estancias. |
| Alturas | Altura libre una vez considerados pavimentos, vigas, falsos techos e instalaciones. |
| Luz y ventanas | Huecos existentes o posibles, profundidad del local y condiciones de fachada y patios. |
| Instalaciones y acceso | Ventilación, saneamiento, aislamiento, accesibilidad y afecciones a elementos comunes. |
Cómo aplicamos estas comprobaciones a tu bajo
Jorge Argente realiza la revisión del bajo y estudia cómo se afectan entre sí las condiciones del inmueble. La distribución se contrasta con la luz disponible, las alturas que quedarán tras la reforma y el recorrido de las instalaciones.
Ejemplo conceptual: un local puede tener metros suficientes, pero el falso techo necesario para pasar los conductos puede dejar una estancia por debajo de la altura exigida. En ese caso hay que estudiar otro trazado o ajustar la distribución antes de desarrollar la reforma.
2. Qué normativa regula los requisitos de la vivienda
En la Comunitat Valenciana hay que leer conjuntamente tres niveles de regulación:
- Planeamiento y ordenanzas municipales: determinan los usos admisibles y las condiciones urbanísticas concretas del inmueble.
- Normativa autonómica de diseño y calidad, DC/09: el Decreto 151/2009 y la Orden de 7 de diciembre de 2009, con las modificaciones de la Orden 19/2010 y del Decreto 65/2019, regulan aspectos como superficies, dimensiones, patios e iluminación.
- Código Técnico de la Edificación: establece exigencias de seguridad, salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía, entre otras. Su artículo 2 regula las intervenciones en edificios existentes y los cambios de uso.
Para consultar información sobre habitabilidad conviene comprobar la versión de la norma: el Decreto 80/2023 fue derogado por la Ley 5/2025, disposición derogatoria, letra g.
En el estudio se determina qué condiciones corresponden a la intervención y cómo se relacionan con el planeamiento del municipio. Consulta el planeamiento vigente del municipio donde está el local.
Referencias normativas revisadas el 4 de noviembre de 2026.
3. Superficie mínima, distribución y altura libre
Superficie de la vivienda y de cada recinto
La superficie útil de la vivienda completa y la de cada estancia son comprobaciones distintas. Las DC/09 fijan mínimos para ambas.
| Tipo de vivienda | Superficie útil interior mínima |
|---|---|
| Vivienda | 30 m². |
| Vivienda-apartamento | 24 m², para esta tipología específica. |
La vivienda-apartamento agrupa las funciones en espacios no compartimentados, con al menos un recinto separado para la higiene. Se aproxima a lo que habitualmente llamamos estudio. Además de alcanzar los 24 m² útiles, la vivienda-apartamento debe cumplir las condiciones de esa tipología y los demás requisitos aplicables.
| Funciones reunidas en un mismo recinto | Superficie útil mínima de ese recinto |
|---|---|
| Estar, comedor y cocina | 18 m² del recinto. |
| Dormitorio, estar, comedor y cocina | 21 m² del recinto que reúne las cuatro funciones. La vivienda completa debe cumplir su propio mínimo. |
Estos dos ejemplos de recintos no sustituyen la comprobación de los demás espacios de la vivienda. Para medir se utiliza la superficie útil de la distribución resultante; los metros construidos de un anuncio o del Catastro no bastan para comprobar estos mínimos.
Alturas después de la reforma
- 2,50 m de altura libre como regla general.
- 2,20 m en espacios de circulación, baños, aseos y cocinas.
- Descuelgues hasta 2,20 m con una ocupación en planta limitada al 10 % de la superficie útil de cada recinto.
Estas referencias del artículo 3 deben revisarse sobre la solución terminada. El suelo que se añade, un falso techo o los conductos pueden reducir la altura disponible. También hay que comprobar la forma del recinto y el espacio necesario para circulación y mobiliario.
Referencias: DC/09, anexo I, artículo 1 y tabla 1, superficies, y artículo 3, alturas y dimensiones. Edición del CAAT Valencia de febrero de 2021, con las modificaciones de la Orden 19/2010 y del Decreto 65/2019.
4. Ventanas, iluminación natural y patios
La superficie de ventana necesaria depende del tamaño y la profundidad de la estancia, y de si la ventana da al exterior o a un patio. El artículo 12 de las DC/09 relaciona esas condiciones con la superficie de la abertura destinada a iluminación natural.
Además, exige que al menos el 30 % de la superficie útil interior de la vivienda se ilumine desde vía pública, patio de manzana o patio tipo 1, incluyendo necesariamente la zona de estar.
Dimensiones mínimas y uso de los patios
La tabla 7 de las DC/09 establece las dimensiones del patio según su altura y el tipo de vivienda. Para ello utiliza el diámetro de una circunferencia que pueda inscribirse en el patio, no solo su superficie.
En un patio tipo 2 de vivienda plurifamiliar se exige un diámetro mínimo de 0,25 veces la altura del patio, con un mínimo de 3 m. Por tanto, un patio de 3 × 3 m (9 m²) puede ser insuficiente si su altura exige un diámetro mayor. También deben comprobarse las condiciones municipales y el régimen aplicable a la intervención.
Un patio tipo 2 puede iluminar y ventilar dormitorios y otros recintos, pero no la zona de estar. Antes de colocar un dormitorio al fondo del local, hay que comprobar a qué patio daría su ventana, si ese patio admite ese uso y si la abertura tiene las dimensiones exigidas.
Referencia: DC/09, anexo I, artículo 7 y tabla 7; edición del CAAT Valencia de febrero de 2021.
Qué parte de la ventana debe abrirse
En las estancias con aberturas al exterior, la parte que puede abrirse debe alcanzar, como mínimo, un tercio de la superficie destinada a iluminación natural, calculada conforme al artículo 12 de las DC/09. Así lo exige su artículo 13. Al elegir la ventana, hay que comprobar tanto la superficie de iluminación como la parte que se abre.
La iluminación natural y la renovación del aire tienen requisitos propios: un sistema de extracción no aporta la luz natural exigida a una estancia.
Referencia: DC/09, anexo I, artículos 12 y 13. Edición del CAAT Valencia de febrero de 2021, con las modificaciones de la Orden 19/2010 y del Decreto 65/2019.
5. Cómo resolver la ventilación de la futura vivienda
El CTE DB-HS 3 exige que la vivienda disponga de un sistema general de ventilación híbrida o mecánica. La entrada, el paso y la extracción del aire se diseñan como un recorrido continuo.
Además, cocinas, comedores, dormitorios y salas de estar deben contar con una ventana exterior que pueda abrirse o una puerta exterior para la ventilación natural complementaria.
Ventilación general de la vivienda
Aire exterior → admisión en estar, comedor y dormitorios → paso entre estancias → extracción en cocina, baños y aseos → conductos → expulsión en cubierta.
Extracción adicional de los vapores de cocción
Extractor de cocina → conducto independiente de la ventilación general → expulsión en cubierta.
Esquema conceptual. El trazado y las salidas deben justificarse para el edificio existente.
Qué puede condicionar la reforma de un bajo
- Espacio para los conductos. Su paso puede requerir falsos techos; hay que comprobar la altura libre que quedará.
- Recorrido y salida. Hay que estudiar cómo llegar a la cubierta, qué elementos comunes se afectan y las separaciones exigidas respecto a ventanas, tomas de aire y zonas de estancia.
- Conductos existentes. Para reutilizarlos deben comprobarse su destino, características y compatibilidad con la nueva instalación.
Referencias: CTE DB-HS 3, apartado 3.1.1, ventilación de viviendas, y apartado 3.2.1, aberturas y bocas de ventilación. Versión de 14 de junio de 2022.
6. ¿Hay que cumplir el CTE si el edificio es antiguo?
El CTE también se aplica a las intervenciones en edificios existentes. Su artículo 2.6 establece que los cambios de uso característico deben cumplir sus exigencias básicas; si el cambio afecta a una parte del edificio, cada Documento Básico concreta el alcance de la aplicación.
El artículo 2.3 contempla criterios para los casos en que la aplicación no resulte viable o sea incompatible con la intervención o la protección del edificio. Las soluciones deben justificarse técnicamente y alcanzar el mayor grado posible de adecuación efectiva.
Por tanto, hay que estudiar tanto el nuevo uso de vivienda como las condiciones del edificio existente. La antigüedad del inmueble no determina por sí sola que se mantengan sin revisar la ventilación, la accesibilidad o las separaciones.
En el estudio también se revisan las escaleras y accesos que afecten a la propuesta y los cerramientos que separan el bajo de otras viviendas o zonas comunes. El tipo de tabique, sus encuentros y sus prestaciones frente al ruido o al fuego se valoran según el elemento y la exigencia aplicable.
Referencia: CTE, Parte I, artículos 2.3 y 2.6.
7. Del estudio previo a las obras y la primera ocupación
El proceso empieza por comprobar la viabilidad del local y termina con la ocupación de la vivienda reformada. La autorización para hacer la transformación y el trámite de ocupación corresponden a fases distintas.
Comprobar la viabilidad
El técnico competente revisa el uso permitido y las condiciones reales del local. El resultado permite decidir qué solución desarrollar y qué obstáculos hay que resolver antes del proyecto.
Una vez acordado el estudio, se concreta la documentación necesaria. El propietario aporta los planos y fotografías disponibles de la fachada, los patios y el interior, junto con la documentación de obras ya realizadas, si las hay. También se determina qué mediciones y consultas municipales hacen falta.
Preparar el proyecto y tramitar las obras
El técnico redacta el proyecto, con planos del estado actual y reformado, justificación normativa y descripción de las obras e instalaciones. El propietario o su representante presenta la solicitud de licencia o la declaración responsable que corresponda, junto con el proyecto, los justificantes de tasas y los demás documentos exigidos por el municipio.
Si la actuación está sometida a licencia, debe obtenerse la autorización antes de empezar. La declaración responsable solo puede utilizarse cuando la actuación cumple las condiciones de esa vía.
Ejecutar y documentar la reforma
La empresa constructora ejecuta las obras y la dirección facultativa comprueba su adecuación al proyecto. Al finalizar se reúne la documentación exigible, como el certificado final de obra y el acta de recepción. Las modificaciones relevantes durante la ejecución deben revisarse para determinar si requieren adaptar el proyecto o el trámite municipal.
Presentar la primera ocupación
El titular presenta ante el Ayuntamiento el trámite de ocupación con la documentación de la vivienda terminada. El Decreto 12/2021, artículo 3.c, incluye los cambios de uso a vivienda entre los supuestos de declaración responsable de primera ocupación; sus artículos 2 y 5 regulan el ámbito y la documentación.
Ejemplo de trámites en el municipio de València
- Licencia de obras por cambio de uso · UR.LC.150. La ficha exige, entre otros documentos, el proyecto básico suscrito por técnico competente y el estudio de gestión de residuos.
- Declaración responsable con certificado ECUV · UR.LC.220. Es otra vía prevista para los supuestos que cumplen sus requisitos y requiere certificación de una entidad colaboradora en materia urbanística (ECUV).
- Primera ocupación · UR.LC.190. Entre la documentación se encuentran el acta de recepción, el certificado final de obras e instalaciones y fotografías.
Estos procedimientos corresponden al término municipal de València. Para un inmueble situado en otro municipio de la provincia deben consultarse sus propios trámites y requisitos.
¿Qué relación tiene con la cédula de habitabilidad?
«Cédula de habitabilidad» sigue siendo una expresión habitual. Para esta transformación, el trámite que debe identificarse es el de primera ocupación de la nueva vivienda, según el régimen municipal aplicable.
Referencia autonómica: Decreto 12/2021, artículos 2, 3 y 5, en el Código de la Vivienda del BOE, edición de 18 de septiembre de 2026. Fichas municipales consultadas el 3 de noviembre de 2026.
8. Preguntas frecuentes sobre convertir un bajo en vivienda
¿Qué ocurre si ya he empezado la reforma?
Antes de continuar, conviene revisar qué obras se han ejecutado, qué autorizaciones existen y si la distribución prevista cumple los requisitos del nuevo uso.
Según el estado del local, puede ser necesario modificar el proyecto, adaptar parte de las obras o regularizar actuaciones ya realizadas.
Si no es viable como vivienda, ¿puedo destinarlo a alojamiento turístico?
Depende del inmueble y del uso permitido. En determinados locales de uso terciario existentes pueden estudiarse viviendas de uso turístico con requisitos específicos y ciertos criterios de flexibilidad, siempre que se justifiquen las condiciones exigibles.
Un hostal responde a una regulación diferente. En ambos casos deben comprobarse la compatibilidad urbanística, las condiciones técnicas y los títulos habilitantes correspondientes.
Referencia: Decreto 10/2021, artículo 49.3, según la redacción del Decreto-ley 9/2024.
9. Estudio de viabilidad para convertir tu bajo en vivienda
En Argente Ingeniería estudiamos las condiciones urbanísticas y técnicas de tu bajo. La revisión te ayuda a decidir si merece la pena avanzar, a entender qué condiciona la distribución y a identificar qué aspectos requieren una comprobación adicional o una consulta municipal.
Para empezar, cuéntanos en qué municipio está, si ya es tuyo o estás valorando comprarlo y qué te gustaría hacer.
La primera conversación es gratuita y sirve para orientarte sobre por dónde empezar. Los estudios técnicos y la redacción de documentos se presupuestan aparte, según el caso.